Todos os empres\u00e1rios e sociedades empres\u00e1rias precisam de um local para desenvolver suas atividade, para tocar a empresa. \u00c9 o que se conhece no direito como Ponto Empresarial, um elemento de muita import\u00e2ncia para o empres\u00e1rio, que passa a constituir sinal distintivo de busca dos clientes e de fornecedores, para a realiza\u00e7\u00e3o dos mais diversos interesses.<\/p>\n
Muitas vezes o empres\u00e1rio investe de forma impressionante em seu ponto, transformando o que poucos acreditavam ser uma fonte de lucros em uma mina de diamantes pronta para captar receitas resultantes de seu trabalho.<\/p>\n
O ponto vincula-se ao empres\u00e1rio tornando-se uma forte refer\u00eancia que pode desencadear o seu sucesso ou mesmo seu fracasso.<\/p>\n
Apesar disto, nem sempre o empres\u00e1rio ou a sociedade empres\u00e1ria possuem o patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio necess\u00e1rio para a forma\u00e7\u00e3o de seu ponto, tendo de recorrer ao aluguel de bens de terceiros.<\/p>\n
Toda esta import\u00e2ncia e investimento merece uma prote\u00e7\u00e3o do direito, de modo a que eles n\u00e3o vejam seus gastos se perderem frente a eventos decorrentes do t\u00e9rmino do aluguel.<\/p>\n
Investir em im\u00f3vel alheio n\u00e3o \u00e9 uma tarefa f\u00e1cil. Os riscos de perder todo o investimento, bem como de ver toda uma clientela de anos de luta de uma hora para a outra sumir pela simples altera\u00e7\u00e3o de um ponto devem ser compensadas por alguma esp\u00e9cie de prote\u00e7\u00e3o, que ao menos atenue tais riscos.<\/p>\n
O direito proporcionou tal prote\u00e7\u00e3o, e ela \u00e9 muitas vezes forte o suficiente para afetar o pr\u00f3prio dono do im\u00f3vel que loca seu ponto para o empres\u00e1rio, ou mesmo pode obrig\u00e1-lo a indenizar seu antigo inquilino caso descumpra com o que determina a lei, tornando mais justa e menos pesada a perda do ponto.<\/p>\n
A princ\u00edpio, antes de adentrar no que se refere \u00e0 prote\u00e7\u00e3o dada pela legisla\u00e7\u00e3o ao Ponto Empresarial, conv\u00e9m diferenci\u00e1-lo de Estabelecimento Empresarial, j\u00e1 que para os mais descuidados \u00e9 costume que haja confus\u00e3o entre ambos, mesmo tratando-se de dois institutos diversos.<\/p>\n
Cabe ressaltar que a diferen\u00e7a entre ambos \u00e9 bem n\u00edtida ao se adentrar em seu estudo, pois, enquanto o primeiro refere-se ao local propriamente dito em que o empres\u00e1rio explora sua atividade, onde o empres\u00e1rio “mostra sua cara” para a clientela e apresenta-se para a sociedade;\u00a0 o segundo \u00e9 mais amplo,\u00a0 referindo-se \u00e0 todos os bens utilizados no desenvolvimento da empresa, podendo tais ser eles materiais ou imateriais, ou seja, tudo o que compuser o patrim\u00f4nio do empres\u00e1rio ou da sociedade empres\u00e1ria.<\/p>\n
Quando uma pessoa pretende comprar determinado produto em um supermercado, dirige-se ao Ponto Empresarial deste, ou seja, ao local onde o empres\u00e1rio exp\u00f5e sua atividade ao p\u00fablico. Trata-se do local f\u00edsico propriamente dito atrelado \u00e0 atividade desenvolvida.<\/p>\n
Importante ressaltar que o Ponto Empresarial pertence \u00e0 pessoa que explora a atividade, e n\u00e3o ao propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, sendo que ambos consideram-se diversos. O Ponto Empresarial n\u00e3o existe por si s\u00f3, ele depende do exerc\u00edcio e da explora\u00e7\u00e3o da empresa e \u00e9 fruto dela; uma consequ\u00eancia do trabalho desenvolvido.<\/p>\n
O empres\u00e1rio poder\u00e1 exercer o seu direito ao ponto, que doutrinadores como F\u00e1bio Ulhoa Coelho costumam chamar de Direito de Iner\u00eancia ao Ponto(1), mesmo contra o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel. Isto se d\u00e1 quando o im\u00f3vel \u00e9 utilizado pelo empres\u00e1rio por for\u00e7a de um contrato de loca\u00e7\u00e3o, sendo desta forma propriedade do locador, um terceiro em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 empresa desenvolvida (e aqui utilizo propriamente o conceito de empresa como atividade explorada).<\/p>\n
Neste caso, \u00e9 poss\u00edvel que o empres\u00e1rio, antes do t\u00e9rmino do contrato, inicie a negocia\u00e7\u00e3o para a renova\u00e7\u00e3o, ou mesmo intente uma a\u00e7\u00e3o visando este objetivo. \u00c9 a chamada A\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria.<\/p>\n
Esta a\u00e7\u00e3o protege efetivamente o direito ao Ponto Empresarial resultante da atividade desenvolvida, motivo pelo qual em caso de subloca\u00e7\u00e3o, quem ter\u00e1 o direito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o ser\u00e1 o sublocat\u00e1rio, que \u00e9 quem possui efetivamente o ponto.<\/p>\n
Apenas a t\u00edtulo de exemplo para explicar o acima disposto, suponhamos que A seja uma pessoa natural, sendo s\u00f3cio da sociedade AB LTDA. Agora imaginemos que A firma contrato de loca\u00e7\u00e3o com C, onde este autoriza a subloca\u00e7\u00e3o. Desta forma, A subloca o im\u00f3vel para X LTDA, que explora atividade no ponto sublocado. Neste caso, o direito de loca\u00e7\u00e3o ao ponto ser\u00e1 de X LTDA, pois foi ela quem formou toda a estrutura empresarial sobre o local; esta \u00e9 quem ficou conhecida por sua atividade desenvolvida.<\/p>\n
Ao sublocador, por outro lado, n\u00e3o assiste o direito \u00e0 A\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria, conforme vem sendo determinado pela jurisprud\u00eancia do STJ, abaixo transcrita:<\/p>\n
“LOCA\u00c7\u00c3O. DISTRIBUIDORA DE DERIVADOS DE PETR\u00d3LEO. SUBLOCA\u00c7\u00c3O TOTAL AO REVENDEDOR VAREJISTA. ILEGITIMIDADE PARA PROPOR A\u00c7\u00c3O RENOVAT\u00d3RIA. LEI 8.245\/91. CAR\u00c1TER EMINENTEMENTE PROCESSUAL. APLICA\u00c7\u00c3O IMEDIATA. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.<\/em><\/p>\n 1. A distribuidora de petr\u00f3leo, legalmente impedida de comercializar diretamente seus produtos, que subloca totalmente o im\u00f3vel ao revendedor varejista, n\u00e3o possui legitimidade para propor a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria da loca\u00e7\u00e3o. Precedentes.<\/em><\/p>\n 2. A Lei 8.245\/91 possui car\u00e1ter eminentemente processual, tendo, portanto, aplica\u00e7\u00e3o imediata. O art. 76 da referida norma excluiu de sua \u00e9gide apenas os processos que j\u00e1 estavam em curso quando da sua entrada em vigor.<\/em><\/p>\n 3. Agravo Regimental desprovido.”<\/em><\/p>\n (STJ – Processo: AgRg no Ag 1132115 PR 2008\/0282989-5, Julgamento: 05\/10\/2010, \u00d3rg\u00e3o Julgador: T5 – QUINTA TURMA, Publica\u00e7\u00e3o: DJe 03\/11\/2010)<\/em><\/p>\n \u00a0Da mesma forma, se o contrato autorizar que o locat\u00e1rio utilize do im\u00f3vel para desenvolver sociedade do qual fa\u00e7a parte, tanto a sociedade quanto o locat\u00e1rio poder\u00e3o interpor a a\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Ainda exemplificando, tomando por base a situa\u00e7\u00e3o anterior, imaginemos que o contrato firmado entre A e C autorize que A funcione a empresa AB LTDA no ponto alugado. Neste caso, o direito a interpor a A\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria ser\u00e1 tanto de A quanto de AB LTDA.<\/p>\n \u00a0Cabe destacar que n\u00e3o \u00e9 o simples fato de existir um contrato de loca\u00e7\u00e3o que defere o direito ao empres\u00e1rio de interpor A\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria. A loca\u00e7\u00e3o dever\u00e1 ser considerada como empresarial, sendo necess\u00e1rio para isto que esteja enquadrado em uma s\u00e9rie de requisitos estabelecidos no Art. 51 da lei n\u00b0 8.245\/91.\u00a0 N\u00e3o estando presentes tais requisitos, n\u00e3o poder\u00e1 ser a loca\u00e7\u00e3o reputada como empresarial, e por consequ\u00eancia n\u00e3o h\u00e1 o que se falar em renova\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria do contrato de loca\u00e7\u00e3o firmado.<\/p>\n O primeiro dos requisitos \u00e9 que o contrato celebrado seja por escrito, e o prazo estipulado seja determinado.<\/p>\n Em verdade, na maioria dos casos n\u00e3o \u00e9 um bom neg\u00f3cio ao empres\u00e1rio formalizar um contrato por prazo indeterminado, j\u00e1 que estaria de fato vendo o seu v\u00ednculo com o locador cessar mediante simples comunica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via conforme estipulado em lei.<\/p>\n Na maioria dos casos \u00e9 interesse de quem desenvolve determinado neg\u00f3cio manter-se no local pelo maior per\u00edodo poss\u00edvel de modo a formar seu nome e tornar-se conhecido.<\/p>\n \n Seguido a este, exige-se ainda que a soma dos contratos escritos firmados seja de no m\u00ednimo 5 (cinco) anos, podendo considerar-se preenchidos esses requisitos mesmo quando se der um contrato com prazo superior.<\/p>\n \u00c9 poss\u00edvel formar o prazo de cinco anos pela somat\u00f3ria de v\u00e1rios contratos escritos de menor dura\u00e7\u00e3o, desde que sejam sucessivos e que a somat\u00f3ria de todos eles tenha dura\u00e7\u00e3o igual ou superior ao requisito legal.<\/p>\n Existe discuss\u00e3o doutrin\u00e1ria no sentido de saber se o lapso temporal que se leva para a assinatura de um novo instrumento escrito pode ser considerado como um impedimento para a forma\u00e7\u00e3o do direito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria do contrato de aluguel. Muitos julgam estar prejudicado o requisito, uma vez que n\u00e3o seria mais ininterrupto o per\u00edodo entre um contrato e outro.<\/p>\n Apesar disto, creio que um curto lapso temporal, de um ou dois meses, sem instrumento escrito n\u00e3o vem a prejudicar a forma\u00e7\u00e3o do direito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o do contrato, pois estar\u00e1 atendido o objetivo do legislador, que \u00e9 garantir a prote\u00e7\u00e3o ao empres\u00e1rio pelo ponto que possui.<\/p>\n Vale ressaltar que a demora em se firmar um novo instrumento pode decorrer de impasses para a comunh\u00e3o de vontades nas bases da renova\u00e7\u00e3o, e a obriga\u00e7\u00e3o de manter de forma solidamente ininterrupta pode terminar por prejudicar a autonomia da vontade das partes, ou mesmo terminar por beneficiar um locador com m\u00e1-f\u00e9, que segure a renova\u00e7\u00e3o do contrato apenas para o seu locat\u00e1rio perder seu direito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Importante destacar que a exig\u00eancia de contrato escrito para a renova\u00e7\u00e3o \u00e9 v\u00e1lida para todos os contratos a serem somados para compor os 5 (cinco) anos, mas n\u00e3o exige-se que todos sejam por prazo determinado, mas apenas o \u00faltimo, que ser\u00e1 renovado.<\/p>\n Desta forma, \u00e9 poss\u00edvel que a empresa A LTDA firme com B contrato de loca\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel por prazo indeterminado de forma escrita. Passados tr\u00eas anos, resolvem firmar novo instrumento de contrato por mais tr\u00eas anos, substituindo o anterior, ou seja, desta vez com prazo determinado. Neste caso estar\u00e3o preenchidos os requisitos de instrumento escrito, prazo determinado do contrato a ser renovado e superior a 5 (cinco) anos de dura\u00e7\u00e3o.<\/p>\n \u00a0Por fim, exige-se ainda que o empres\u00e1rio locat\u00e1rio esteja explorando a mesma atividade por pelo menos 3 (tr\u00eas) anos ininterruptos, prazo este que se considera necess\u00e1rio para que o ponto passe a possuir o valor agregado para lhe deferir o direito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Apenas a t\u00edtulo ilustrativo imaginemos a situa\u00e7\u00e3o hipot\u00e9tica a seguir: A \u00e9 empres\u00e1rio e locat\u00e1rio do im\u00f3vel de B e atua no ramo de venda de cal\u00e7ados. Ambos firmaram um contrato de loca\u00e7\u00e3o de quatro anos por um documento escrito. Terminados os quatro anos, os dois renovaram o contrato por mais quatro anos, em um novo documento escrito, mas A passou a explorar a atividade de um bar.<\/p>\n No caso acima, quando do t\u00e9rmino do segundo contrato, ainda assim, teria A o direito de pleitear a renova\u00e7\u00e3o do contrato de forma judicial. Ora, o contrato entre ambos foi escrito, a somat\u00f3ria de ambos os contratos \u00e9 superior a cinco anos, e A encontra-se na mesma atividade h\u00e1 mais de tr\u00eas anos, preenchendo desta forma todos os requisitos.<\/p>\n Ou seja, se o contrato for firmado de forma verbal, ainda que destinado ao desenvolvimento de uma empresa, n\u00e3o ser\u00e1 ele considerado como uma loca\u00e7\u00e3o empresarial, por n\u00e3o estar presente o requisito formal exigido em lei, sendo imposs\u00edvel pleitear a renova\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria da loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Do mesmo modo acontecer\u00e1 se o contrato a ser renovado for por prazo indeterminado, n\u00e3o tendo o locat\u00e1rio direito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Importante ainda observar que existe um requisito a mais para a interposi\u00e7\u00e3o da A\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria, que muitas vezes passa despercebido a olhares menos atenciosos: a referida a\u00e7\u00e3o dever\u00e1 ser interposta entre um ano e seis meses antes do t\u00e9rmino do contrato a ser renovado, prazo este decadencial, ou seja, sem suspens\u00e3o ou interrup\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Por esta regra, no in\u00edcio do \u00faltimo ano de contrato \u00e9 importante que o empres\u00e1rio procure o locador, afim de que negociem as bases para a renova\u00e7\u00e3o do contrato. Qualquer sinal de impossibilidade nesta renova\u00e7\u00e3o dever\u00e1 autorizar o empres\u00e1rio a interpor a A\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria, j\u00e1 que se faltarem menos de seis meses para o t\u00e9rmino do contrato, n\u00e3o mais poder\u00e1 ajuiz\u00e1-la.<\/p>\n \u00c9 recomend\u00e1vel que j\u00e1 no in\u00edcio do \u00faltimo ano comece a ser formalizado instrumento escrito que preveja a renova\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Por certo, pequenas e desavisadas empresas muitas vezes deixam esgotar referido prazo\u00a0 por falta de conhecimento, ou ent\u00e3o de consulta ao seu corpo jur\u00eddico sobre o procedimento a ser adotado para a renova\u00e7\u00e3o, passando a preocupar-se com isto em data pr\u00f3xima ao fim, quando j\u00e1 n\u00e3o mais cabe a utiliza\u00e7\u00e3o da A\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria.<\/p>\n O direito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o do contrato poder\u00e1 ser transferido para os cession\u00e1rios ou sucessores da loca\u00e7\u00e3o, e mesmo em caso de falecimento de um dos s\u00f3cios da sociedade empres\u00e1ria, o remanescente, se permanecer no mesmo ramo, ter\u00e1 tamb\u00e9m este direito.<\/p>\n Em contrapartida a todos os direitos deferidos ao empres\u00e1rio locat\u00e1rio, no que se refere \u00e0 prote\u00e7\u00e3o ao ponto, o direito de renova\u00e7\u00e3o do contrato n\u00e3o poder\u00e1 ser exercido sem limites, j\u00e1 que a propriedade sobre o bem im\u00f3vel ainda continua pertencendo efetivamente ao locador, que n\u00e3o poder\u00e1 ser tolhido integralmente de seu patrim\u00f4nio em benef\u00edcio de terceiros.<\/p>\n Deve-se lembrar que o direito de propriedade est\u00e1 expressamente garantido na Constitui\u00e7\u00e3o Federal, elencado entre os direitos fundamentais, devendo desta forma ser observado, sob pena de inconstitucionalidade da norma que discipline em sentido contr\u00e1rio.<\/p>\n Por tais motivos \u00e9 que os Arts. 52 e 72 da lei n\u00b0 8.245\/91 estabelecem casos em que mesmo preenchidos os requisitos necess\u00e1rio para a A\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria, poder\u00e1 o dono do im\u00f3vel exercer o que a doutrina conhece por Direito de Retomada, ou seja, tomar para si o im\u00f3vel independente da exist\u00eancia do direito de renova\u00e7\u00e3o por parte do locat\u00e1rio.<\/p>\n Vale ressaltar que tais casos s\u00e3o meramente exemplificativos, sendo que o caso concreto \u00e9 que ir\u00e1 determinar quando a renova\u00e7\u00e3o estar\u00e1 compat\u00edvel ou n\u00e3o com o direito de propriedade do locador.<\/p>\n Esses argumentos podem ser usados como tese para a contesta\u00e7\u00e3o de A\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria proposta pelo locat\u00e1rio, e se devidamente comprovados poder\u00e3o dar ensejo \u00e0 improced\u00eancia da referida a\u00e7\u00e3o, com a retomada do im\u00f3vel para o locador mesmo se constantes os requisitos da Loca\u00e7\u00e3o Empresarial acima elencados.<\/p>\n Inicialmente as hip\u00f3teses legais para o locador utilizar-se do Direito de Retomada possuem natureza econ\u00f4mica, j\u00e1 que levam em considera\u00e7\u00e3o o valor do objeto de loca\u00e7\u00e3o, a necessidade de reformas e investimentos no im\u00f3vel.<\/p>\n Por tratar-se de um direito de propriedade, n\u00e3o poder\u00e1 o locador ver-se prejudicado e amarrado a um contrato em total desconsidera\u00e7\u00e3o com a realidade do im\u00f3vel que possui. O valor do aluguel dever\u00e1 estar em perfeita conson\u00e2ncia com a situa\u00e7\u00e3o efetiva do bem, levando-se em considera\u00e7\u00e3o mesmo as benfeitorias realizadas pelo locat\u00e1rio e que o tenham incorporado.<\/p>\n Entender de outra forma representaria um enriquecimento indevido por parte do locat\u00e1rio, \u00e0s custas do patrim\u00f4nio do locador, que estaria impedido de encerrar um contrato que apenas lhe prejudica.<\/p>\n N\u00e3o bastar\u00e1, por\u00e9m, o locador afirmar que o valor do aluguel negociado est\u00e1 abaixo do mercado, dever\u00e1 manifestar qual quantia entende ser a mais justa e efetivamente comprovar esta situa\u00e7\u00e3o perante o ju\u00edzo que decidir\u00e1 da melhor forma.<\/p>\n Ainda tomando por base a situa\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica dos alugu\u00e9is incidentes sobre o im\u00f3vel, \u00e9 poss\u00edvel ao locat\u00e1rio exercer seu Direito de Retomada quando houver uma proposta favor\u00e1vel de terceiro, devidamente comprovada, facultando ao locat\u00e1rio aceitar a proposta em igualdade de condi\u00e7\u00f5es para manter o contrato.<\/p>\n Por fim, incide ainda sobre o valor econ\u00f4mico do bem o caso de o locador exigir a retomada do im\u00f3vel para a realiza\u00e7\u00e3o de investimentos sobre o mesmo e de obras que lhe aumentem o valor. De outra forma, seria impedir que o locador pudesse investir em sua propriedade em afronta direta ao seu direito constitucional.<\/p>\n Importante estabelecer que neste caso, dever\u00e1 o locador apresentar projeto das obras que pretende realizar.<\/p>\n Al\u00e9m das situa\u00e7\u00f5es econ\u00f4micas acima destacadas, o Poder P\u00fablico poder\u00e1 eventualmente determinar a realiza\u00e7\u00e3o de reformas ou obras sobre o im\u00f3vel, sendo este caso mais uma das hip\u00f3teses em que poder\u00e1 ser requerida a retomada pelo locador.<\/p>\n Por fim, salvo nos casos de contrato de Shopping Center, poder\u00e1 por raz\u00f5es pessoais o locador pleitear o im\u00f3vel, em duas hip\u00f3teses distintas.<\/p>\n A primeira delas se d\u00e1 quando pretende utilizar do seu bem para uso pr\u00f3prio. De fato seria um absurdo que a legisla\u00e7\u00e3o impedisse o locador de utilizar seu bem para benef\u00edcio do locat\u00e1rio.<\/p>\n O segundo caso seria quando o locador tivesse interesse em transferir estabelecimento empresarial seu, de seu c\u00f4njuge, ascendente ou descendente para o im\u00f3vel objeto de contrato, sendo exigido que possuam a maioria do capital.<\/p>\n Neste \u00faltimo caso exige-se que a atividade do estabelecimento transferido seja diversa da do locat\u00e1rio, bem como que o estabelecimento empresarial j\u00e1 exista h\u00e1 mais de um ano, salvo se fazia parte do contrato de loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o apenas o im\u00f3vel, mas todo o estabelecimento empresarial.<\/p>\n Mesmo se forem acolhidos tais argumentos, e julgada improcedente a a\u00e7\u00e3o para renova\u00e7\u00e3o do contrato, determinando a retomada do im\u00f3vel ao locador, este fato pode vir a implicar em indeniza\u00e7\u00e3o ao locat\u00e1rio que atendia os requisitos para a Loca\u00e7\u00e3o Empresarial.<\/p>\n Como regra, ser\u00e1 cab\u00edvel a referida indeniza\u00e7\u00e3o se o locador n\u00e3o iniciar a execu\u00e7\u00e3o do destino que afirmou que daria ao im\u00f3vel em pelo menos 3 (tr\u00eas) meses contados da sua entrega. Esse \u00e9 o posicionamento\u00a0 que vem sendo confirmado pelo STJ, conforme disposi\u00e7\u00e3o abaixo transcrita:<\/p>\n “DIREITO CIVIL. LOCA\u00c7\u00c3O COMERCIAL. A\u00c7\u00c3O INDENIZAT\u00d3RIA. RETOMADA DO IM\u00d3VEL COMERCIAL PARA USO PR\u00d3PRIO. RENOVA\u00c7\u00c3O DO CONTRATO NEGADA. DESTINA\u00c7\u00c3O DO BEM DIVERSA DA ALEGADA. INDENIZA\u00c7\u00c3O DO ART. 52, INCISO II, DA LEI N.\u00ba 8.245\/91. CABIMENTO. CUMULA\u00c7\u00c3O COM A MULTA DO PAR\u00c1GRAFO \u00daNICO DO ART. 44. INVIABILIDADE. HIP\u00d3TESE DOS AUTOS QUE N\u00c3O SE SUBSUME \u00c0S PREVISTAS NO ART. 44. 1. Ocorrendo a destina\u00e7\u00e3o diversa da alegada, para o im\u00f3vel retomado para uso pr\u00f3prio, nos termos do art. 52, inciso II, da Lei de Loca\u00e7\u00f5es, tem o Locat\u00e1rio direito \u00e0 indeniza\u00e7\u00e3o prevista no \u00a7 3.\u00ba do mencionado artigo. 2. \u00c9 invi\u00e1vel a cumula\u00e7\u00e3o da indeniza\u00e7\u00e3o do \u00a7 3.\u00ba do art. 52 da Lei n.\u00ba 8.245\/91 com a multa do art. 44, par\u00e1grafo \u00fanico, da mesma lei, quando o Locador, a despeito de negar a renova\u00e7\u00e3o do contrato locat\u00edcio com fundamento no uso pr\u00f3prio do im\u00f3vel, lhe d\u00e1 destina\u00e7\u00e3o diversa, na medida em que esse caso n\u00e3o se subsume a nenhuma das hip\u00f3teses previstas nos incisos do referido art. 44. 3. Recurso especial desprovido.” <\/em><\/p>\n (STJ – Processo: REsp 969995 PR 2007\/0170059-9, Julgamento: 26\/08\/2010, \u00d3rg\u00e3o Julgador: T5 – QUINTA TURMA, Publica\u00e7\u00e3o: DJe 13\/09\/2010)<\/em><\/p>\n Da mesma forma, caber\u00e1 indeniza\u00e7\u00e3o se a retomada se deu pela exist\u00eancia de proposta melhor de terceiros, uma vez que o locat\u00e1rio estar\u00e1 sujeito \u00e0 perda de seu ponto j\u00e1 constitu\u00eddo.<\/p>\n Al\u00e9m destes casos estabelecido em lei, \u00e9 poss\u00edvel que haja uma indeniza\u00e7\u00e3o pela perda do ponto quando decorra alguma viola\u00e7\u00e3o da boa-f\u00e9 contratual, seja ela subjetiva ou mesmo objetiva, como aconteceria se o locador passasse a explorar a mesma atividade do locat\u00e1rio, aproveitando-se do nome j\u00e1 formado por aquele para captar clientes.<\/p>\n A indeniza\u00e7\u00e3o a ser aplicada dever\u00e1 levar em considera\u00e7\u00e3o os preju\u00edzos efetivamente sofridos, bem como tudo o que o locador deixou de lucrar pela mudan\u00e7a decorrente da retomada.<\/p>\n O direito ao ponto \u00e9 uma importante ferramenta para a garantia do empres\u00e1rio, e se utilizada em conformidade e em perfeita harmonia com o direito de propriedade do locador pode representar um forte mecanismo na defesa de interesses que superam inclusive os das partes envolvidas, para alcan\u00e7ar um n\u00edvel at\u00e9 mesmo social, promovendo o desenvolvimento de todo o empreendimento, devendo o profissional do direito ater-se aos seus pormenores, compreendendo o instituto para facilita\u00e7\u00e3o das rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias empresariais.<\/p>\n COELHO, F\u00e1bio Ulhoa. Curso de Direito Comercial. Vol. 1, 7\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2003.<\/p>\n FAZZIO J\u00daNIOR, Waldo. Manual de Direito Comercial. 3\u00aa Ed. atual.\u00a0 S\u00e3o Paulo: Atlas, 2003.<\/p>\n OLIVEIRA, Celso Marcelo de. Tratado de Direito Empresarial Brasileiro. Campinas: LNZ, 2004.<\/p>\n REQUI\u00c3O, Rubens. Curso de Direito Comercial. 1\u00ba vol. 25\u00aa ed. atual. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2003.<\/p>\n RAMOS, Andr\u00e9 Luiz Santa Cruz. Curso de Direito Empresarial. 3\u00aa ed. rev. ampl. atual. Salvador: Jus Podivm, 2009.<\/p>\n (1) COELHO, F\u00e1bio Ulhoa. Curso de Direito Comercial. Vol. 1, 7\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2003, p. 103<\/p>\n Elaborado por:<\/p>\n Filipe Charone Tavares Lopes –\u00a0 Advogado militante na \u00e1rea de Direito Empresarial. S\u00f3cio do escrit\u00f3rio Galv\u00e3o, Martini & Lopes Sociedade de Advogados. Especialista em Direito Processual pela Universidade da Amaz\u00f4nia – UNAMA. Membro da Comiss\u00e3o de Defesa das Prerrogativas dos Advogados da OAB\/PA.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Todos os empres\u00e1rios e sociedades empres\u00e1rias precisam de um local para desenvolver suas atividade, para tocar a empresa. \u00c9 o que se conhece no direito como Ponto Empresarial, um elemento de muita import\u00e2ncia para o empres\u00e1rio, que passa a constituir sinal distintivo de busca dos clientes e de fornecedores, para a realiza\u00e7\u00e3o dos mais diversos […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jetpack_post_was_ever_published":false,"_jetpack_newsletter_access":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_is_tweetstorm":false,"jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":false,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"highway","enabled":false}}},"categories":[],"tags":[],"jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_featured_media_url":"","jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/p28224-5w","jetpack_likes_enabled":true,"jetpack-related-posts":[{"id":900,"url":"https:\/\/escritacontabilidade.adv.br\/blog\/2012\/05\/a-inovacao-nebulosa-das-eirelis\/","url_meta":{"origin":342,"position":0},"title":"A inova\u00e7\u00e3o nebulosa das Eirelis","author":"Clayton Teles das Merces","date":"4 maio 2012","format":false,"excerpt":"A Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (Eireli), surgida a partir da Lei 12.441\/2011, possibilita aos pequenos empreendedores, por meio de uma nova modalidade de pessoa jur\u00eddica, abrir uma empresa com um \u00fanico titular. 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